Clientul maib și jurnalistul Liubomir Guțu și-a realizat visul de a avea propria casă, optând pentru un credit ipotecar oferit de maib. În acest articol, tânărul a împărtășit experiența întregului proces de creditare – de la identificarea băncii și până la primirea cheilor de la primul său apartament. Te invităm să-i descoperi experiența, relatată pentru #Diez.md.
Nouă apartamente închiriate în decurs de șase ani și peste 150 000 de lei plătiți pentru a locui în Chișinău la străini. Am considerat că ajunge să arunc banii în van și că a venit timpul să-mi realizez visul la care aspir de mai bine de patru ani – să-mi procur un apartament. Zis și făcut. A durat cam o lună și jumătate de la analizarea ofertelor băncilor și până la obținerea cheilor de la prima mea casă. În acest material voi descrie experiența mea, voi oferi sfaturi ca să fiți mai pregătiți decât mine să depășiți labirinturile birocratice. Astfel, dacă plănuiți să vă procurați în curând un apartament, atunci acest articol vă va ajuta să preveniți multe situații neplăcute, fie că procurați direct de la proprietar, fie prin agenție.
Etapa I. Identificarea băncii
Primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să cercetați ofertele băncilor. Această etapă implică doi pași: unul online, altul fizic. Cel puțin mie așa mi-a părut mai eficient.
# Primul pas ajută la filtrarea ofertelor „umflate” și crearea unei liste de bănci pe care ulterior să le vizitați fizic. Așadar, în prima zi am accesat toate site-urile băncilor comerciale din Moldova. Am analizat ofertele lor prin a compara condițiile de creditare, DAE-ul, apoi am evaluat costurile finale cu ajutorul calculatorului online. Acesta este un instrument care oferă o informație aproximativă a costului creditului.
Astfel, după vreo oră de analize și comparații, am stabilit patru bănci de la care potențial aș putea lua un împrumut. Potrivit rezultatelor, în semifinală au acces patru bănci:
#4. Eximbank;
#3. Victoriabank;
#2. Moldindconbank (MICB);
#1. maib.
Anume în această ordine am obținut cele mai avantajoase oferte.
# Al doilea pas a fost să merg fizic la fiecare dintre aceste bănci ca să aflu exact care este oferta reală. Aceste vizite în total mi-au luat în jur de o oră. La această etapă am reușit să exclud alte două bănci din competiție, plasate pe locurile 3 și 4, în timp ce în finală au acces MICB și maib. Ofertele lor erau aproape similare la capitolul „Costul total al creditului”, însă nu și la condiția „Contribuția personală*”.
La maib contribuția personală constituie 20% din costul apartamentului, iar la MICB – 20% pentru apartament în clădire nouă și 30% – în clădire veche. În rezultat, după câteva zile de chibzuire am decis să optez pentru maib.
Când veți merge la bancă „înarmați-vă” cu un set de întrebări care să vă ajute să înțelegeți mai bine cum are loc acest proces. Eu vă recomand să adresați următoarele întrebări:
— Câți bani îmi poate oferi banca?
— Care este DAE-ul și ce sumă în final eu voi rambursa?
— Care trebuie să fie contribuția mea personală?
— Pot să achit anticipat creditul ipotecar și cum aceasta se face?
— Mai pot lua un credit (de consum) dacă nu-mi ajunge bani pentru avansul de 20%?
*Contribuția personală. Iată prima capcană în care am nimerit neștiind dedesubturile legate de creditul ipotecar. În nicio ofertă propusă pe site-urile băncilor comerciale, la nicio consultare directă cu specialiștii Eximbank, Victoriabank, MICB și maib nu mi s-a adus la cunoștință că acele 20% din costul apartamentului nu rezultă din prețul stabilit dintre vânzător și cumpărător, ci din suma indicată de evaluatorul băncii. Ce înseamnă aceasta? Vă explic.
Să presupunem că ați negociat cu vânzătorul prețul de achiziție în sumă de 40 000 de euro. Contribuția personală ar fi 8 000 de euro (20%). În această ecuație intervine evaluatorul acreditat de banca de la care intenționați să contractați un credit ipotecar. De obicei, evaluatorul în raportul său nu indică costul reparației, sunt sau nu ferestre termopane, nu apreciază costul mobilei sau alte tehnologii din apartament. El evaluează apartamentul după alte criterii: sectorul, metrii pătrați, ambianța, vârsta clădirii și alte aspecte tehnice. Prin urmare, el va indica un preț mai mic cu 20-30% din suma negociată cu vânzătorul. În final, voi va trebui să acoperiți această diferență care poate să ridice până la 50% contribuția personală. În cazul meu, contribuția personală a fost de 43%, nu de 20% precum am aspirat inițial.
Etapa II. Identificarea apartamentului și semnarea arvunei
După ce ați aflat suma pe care o puteți împrumuta de la bancă, aveți timp pentru a alege locuința, în funcție de bugetul de care dispuneți. Aici aveți două variante: procurați direct de la proprietar sau prin agenție. Eu am optat pentru a doua variantă. Aici de toată partea juridică se ocupă agentul imobiliar.
Urmează etapa de vizite și negociere a prețului final cu vânzătorul. De obicei, vânzătorul scade 500 de euro din prețul inițial, iar dacă sunteți mai insistent, puteți obține și o reducere mai mare. Când bateți palma, înțelegerea trebuie să fie documentată printr-un „Contract privind transmiterea sumei de garanție pentru rezervarea bunului imobil” sau cum i se mai spune în popor „arvuna”. Cumpărătorul oferă 1 000 de euro, sumă care este inclusă în prețul achiziției.
Alegerea apartamentului nu a fost dificilă pentru mine. Mi-am stabilit inițial câteva criterii-cheie în baza cărora am ales cea mai reușită variantă. La fel ca și în cazul chiriilor, criteriul de bază a fost proximitatea de lucru. Astfel, sectoarele Ciocana, Râșcani (Poșta Veche) au fost excluse imediat. Am optat pentru Centru și Telecentru.
Al doilea criteriu a fost tipul de clădire și am ales un bloc vechi, preferabil cu o reparație modestă în apartament, ca să nu am de a face cu meșteri și materiale de construcții în următorii ani. De asemenea, am optat pentru apartament cu o cameră de până la 30-35 de metri pătrați, în niciun caz garsonieră. În final, după câteva zile de căutări, am găsit varianta potrivită. E un apartament cu reparație mai mult decât modestă, la Telecentru, 10 minute cu bicicleta până la lucru, cu sală de forță și supermarketuri la o distanță de 10 minute pe jos, cu farmacii, piață agricolă și transport în orice direcție.
Etapa III. Depunerea cererii de credit la bancă
La această etapă mergeți la bancă și depuneți o cerere de împrumut. Ca să fiți eligibili, trebuie să îndepliniți câteva condiții:
# să lucrați oficial cel puțin jumătate de an;
# să aveți salariu și/sau alte venituri oficiale care pot fi demonstrate.
Apoi veți fi întrebați dacă aveți istorie creditară, dacă sunteți căsătoriți, dacă aveți sau nu copii. Toate acestea contribuie la stabilirea ratei de rambursare finale.
Tot atunci, banca o să vă ofere o listă de evaluatori acreditați. Alegeți unul din listă și stabiliți ziua în care acesta să vină și să efectueze raportul. Acest serviciu costă în jur de 1 000 de lei. După ce raportul este realizat, acesta este transmis băncii. În baza acestui raport, banca vă oferă un împrumut în valoare de 80% din suma indicată în evaluarea efectuată de către specialist. Reveniți la bancă, unde semnați contractul de împrumut. În aceeași zi, banii se transmit pe un cont temporar înghețat, pe numele vânzătorului.
De asemenea, banca va solicita să găsiți un notar la care să perfectați contractele de cumpărare-vânzare și de împrumut. La acea vizită trebuie să asiste și un reprezentant al băncii.
În cazul meu, toate aceste operațiuni au durat patru zile lucrătoare.
Etapa IV. Vizita la notar
Anume această etapă este cea mai importantă și responsabilă, în opinia mea. La notar trebuie să fie prezenți: reprezentantul băncii, cumpărătorul, vânzătorul și agentul imobiliar, dacă acesta este implicat.
Se semnează câteva acte și se achită cealaltă parte din contribuția personală. Și aici atenție! Notarul va solicita un act prin care să demonstrați proveniența acestor bani. Fără acest act, tranzacția nu va fi aprobată de notar.
Costurile notariale le suportă cumpărătorul. În cazul în care cumpărați un apartament prin intermediul unui credit ipotecar, atunci veți achita două taxe:
#1. taxa pentru contractul de cumpărare-vânzare (comision din suma negociată cu vânzătorul);
#2. taxa pentru contractul de împrumut (comision din suma creditului oferit de bancă).
Dacă procurați fără credit ipotecar, veți achita doar prima taxă. Deci, în situația mea, comisionul total pentru serviciile notariale a constituit 11 600 de lei.
Etapa V. Vizita la ASP
În aceeași zi, mergeți la unul dintre cele două centre multifuncționale (ASP) de pe strada Alexandr Pușkin nr. 42 sau de pe bulevardul Decebal nr. 6. Depuneți dosarul la urgență – o zi. Costul serviciului este de 2 400 de lei, dintre care:
# „Înregistrarea curentă a dreptului de proprietar” – 1 300 de lei;
# „Înregistrarea ipotecii” – 1 100 de lei.
Etapa VI. Transmiterea banilor și primirea cheilor de la apartament
A doua zi mergeți la ASP, ridicați dosarul și mergeți la bancă împreună cu vânzătorul. Specialistul de la bancă verifică toate documentele, se asigură că totul a fost întocmit corect și deschide accesul la bani pentru vânzător. Totodată, vânzătorul trebuie să vă ofere în original un act semnat și ștampilat de la notar în care se menționează că vânzătorul nu are pretenții financiare față de cumpărător.
În aceeași zi, fostul proprietar vă înmânează cheile de la apartament și deja deveniți totalmente noul proprietar al locuinței procurate. Felicitări!
Așa are loc procesul de cumpărare a apartamentului prin intermediul unui credit ipotecar. Agentul imobiliar vă ajută cu organizarea vizitei la apartament, cu negocierea prețului, cu crearea dosarului pentru procesul de cumpărare-vânzare, cu organizarea vizitei la notar. Este important să menționez că eu nu am achitat pentru aceste servicii de consultanță.
Întregul proces de cumpărare a apartamentului a durat în jur de o săptămână și jumătate. Cheltuielile suportate au atins suma de 14 900 de lei: evaluatorul (900 de lei), serviciile notariale (11 600 de lei), urgentarea cererii la ASP (2 400 de lei). Nu am achitat vreun comision la bancă sau la agenție.
În final, după toată această aventură, pot spune că procesul în sine a fost rapid. Banca aprobă într-o zi cererea, în două zile are loc evaluarea și transmiterea evaluării la bancă. Într-o zi reușești să mergi la notar și la ASP, în a doua zi ridici actele de la ASP și tot atunci mergi la bancă și primești cheile de la proprietar. Însă, uneori intervin situații care pot prelungi procesul de achiziție. Cu toate acestea, pot spune că partea birocratică nu este atât de laborioasă cum era pe vremuri. O mare parte dintre procese este digitalizată, iar implicarea ta se reduce doar la vizite și semnări de contracte.
